In welcher Form können WEGs in die Sondereigentum – Gestaltung eingreifen?

Viele Immobilienbesitzer kennen die typische Problematik: Sie haben endlich Ihre Traumwohnung gefunden,
aber befinden sich plötzlich in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mit einer nie endenden Spirale an Auseinandersetzungen und Diskussionen.
Ganz schnell wird hier der erfüllte Traum von der eigenen Wohnung, zum Albtraum. Einer der häufigsten Streitpunkte ist das Einmischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft in die Gestaltung des Sondereigentums.

Zur Veranschaulichung ein kleines Fallbeispiel:

Der Eigentümer einer Wohnung wollte den alten Teppichboden in seiner Eigentumswohnung durch Parkettboden ersetzen. Daher scheint dies ja eine ganz normale Veränderung zu sein und dürfte nicht für viel Ärger sorgen, das sehen Sie doch sicherlich auch so?Bodenleger
Falsch! Denn die Wohnungseigentumsgemeinschaft hat vor Gericht Einwendungen erhoben, mit der Begründung der Trittschall wäre durch den Austausch des weichen Bodens mit dem harten Parkett in den anderen Wohnungen stärker wahrzunehmen. „Als würden die Diskussionen rund um das Gemeinschaftseigentum nicht reichen, jetzt wollen sich auch noch Dritte Personen in die Gestaltung von meiner eigenen Wohnung einmischen?“ Eine Frage die schon einige Eigentümer geplagt hat.

Wo liegen die Grenzen? 

Mit der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum lässt sich feststellen, wo Sie wie verfahren dürfen… Mit dem Sondereigentum kann der Eigentümer laut § 903 S. 1 BGB verfahren wie er möchte. Danach kann der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Beim Eigentum handelt es sich um das „umfassendste Herrschaftsrecht“ an einer Sache, das das deutsche Recht kennt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 76. Aufl. 2017, zu § 903, Rn. 1).

Vor dem Umbau von Komponenten einer Eigentumswohnung ist deshalb zu empfehlen, dass Sie sich genau informieren welche Bestandteile der Wohnung zum Sondereigentum gehören. Somit können Sie einschätzen in welchem Ausmaß Sie Ihr eigenes Reich gestalten können. „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“  § 13 Abs. 1 WEG

Eine Ausnahme…

Zweckbestimmung (Teilungserklärung)

Der Zweck der Nutzung der Immobilie ergibt sich aus der Teilungserklärung. Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Während das Wohnungseigentum grundsätzlich nur Wohnzwecken dient, stellt Teileigentum Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen dar. Die Teilungserklärung kann aber auch weitergehende Einschränkungen durch Zweckbestimmungen enthalten (Hobbyraum, Keller, Speicher, Laden, Büro).

Instandhaltungspflichten

Weitere Beschränkungen der zulässigen Nutzung ergeben sich aus dem Gesetz, insbesondere aus § 14 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist,

„Nr.1 die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen … nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“

Pflicht zu maßvollem Gebrauch

Das Eigentum muss bestimmungsgemäß gebraucht werden. Dieser maßvolle Gebrauch für die Immobilie ergibt sich aus der Zweckbestimmung (s.o.) und erlaubt in diesem Zusammenhang üblicherweise entstehende Beeinträchtigungen. So sind typische Geräuschimmissionen z.B. von Kindern unvermeidlich und hinzunehmen, nicht dagegen „die Ausübung von Freizeitsport wie Tennisspielen in der Wohnung“.

Im Fall des Bodenbelags-Beispiels wurde zu Gunsten der Beklagten entschieden. Denn ein Verbot würde einen zu starken Eingriff in die Gestaltung des Eigentums bedeuten und der Trittschall sei noch hinnehmbar.

 

Der Bebauungsplan – Wissenswertes über das Vorgehen von Gemeinden

In Städten finden immer wieder Veränderungen in Form von neuen Bebauungen statt. Mit diesen soll die Lebensqualität der Bürger verbessert oder die Wirtschaft gestärkt werden. So entstehen neue Wohnsiedlungen, Industriegebiete oder Einkaufscentren. Die Bewohner der umliegenden Grundstücke finden dies nicht immer gut…

Wenn ein solches Bauvorhaben ansteht, dann besteht für die Anwohner die Möglichkeit sich über das Vorhaben der Stadt zu informieren und Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Denn alle größeren Bauprojekte müssen nach deutschem Planungsrecht auf Grundlage eines Bebauungsplans geplant werden.

Gesetzliche Grundlagen bei einem BebauungsplanKonstruktion eines Hauses mit einem Stift - Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan gibt Aufschluss über die mögliche Bebauung eines Grundstückes. Er hält fest wie und in welcher Form, welche Fläche bebaut werden darf. Aufgrund des verfassungsrechtlich gewährleisteten Selbstverwaltungsrechts der Gemeinden liegt die Planungshoheit in den Händen der Gemeinden. Im Rahmen des Baugesetzbuches und der jeweiligen Landesbauordnung können diese zur Steuerung ihrer städtebaulichen Entwicklung rechtsverbindliche Satzungen (Bebauungspläne) erlassen.

Das Baugesetzbuch § 9 BauGB regelt, was ein Bebauungsplan beinhaltet. Um einen Bebauungsplan gut lesen zu können, hilft die Planzeichenverordnung (PlanZV).  Sie klärt über die verwendeten Signaturen, Farben und Linien auf. Die Baunutzungsverordnung  (BauNVO) legt fest, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen, etc zu interpretieren sind.

 

Aufstellung eines Bebauungsplans

Der Vorschlag für den Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, kommt in der Regel aus der Verwaltung (Bau-/Planungsamt). In speziellen Situationen kommt der Vorschlag von einem Vorhabenträger, wie beispielsweise einem Investor oder Bauherrn. Dabei handelt es sich dann um einen „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“.

Das offizielle Vorgehen beginnt mit der Bekanntmachung des Vorhabens. Dies geschieht mit einer Notiz im Amtsblatt oder am schwarzen Brett der Gemeinde. Bei größeren Vorhaben, die von größerer Bedeutung für die Gemeinde sind, werden diese in der örtlichen Presse thematisiert.

Sobald der Bebauungsplan öffentlich ausliegt hat jeder Bürger das Recht diesen bei der Gemeindeverwaltung einzusehen. Es besteht dann einen Monat lang die Möglichkeit den Bebauungsplan einzusehen und Einwände schriftlich zu formulieren. Anwohner, die beispielsweise gegen ein neues Einkaufszentrum auf ihrer Straße oder in direkter Nachbarschaft sind, haben nun die Chance triftige Gründe gegen dieses vorzubringen und so das Bauvorhaben zu stoppen. Nach Verstreichen der Frist, ist es nicht mehr möglich Einwände einzureichen und den Bebauungsplan einzusehen. Nachträglich eingereichte Einwände müssen von den Behörden nicht berücksichtigt werden.

Bevor ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden kann, muss die Behörde alle eingegangenen Einwände gegeneinander abwägen. Dabei wird abgewogen und entschieden welche Belange die größere Bedeutung haben. Im Falle des Einkaufszentrum, ob die Aufwertung der Gegend durch die neue Einkaufsmöglichkeit höher zu bewerten ist, als beispielsweise die Einwände der Anwohner. Im Anschluss muss der Gemeinderat über die Abwägungen entscheiden. Der Bebauungsplan wird bewilligt oder muss angepasst werden und die Baugenehmigung kann erfolgen.

Renovierung durch den Mieter – was ist erlaubt?

Sowohl Vermietern als auch Mietern liegt etwas an dem Zustand einer Wohnung.  Es kommt oft vor, dass Mietern der Zustand der Wohnung nicht gefällt und sie die alten Fliesen oder Fenster austauchen lassen möchten. Sie wünschen sich eine moderne und gut sanierte Wohnung. Daher entscheiden sich Mieter des Öfteren selber eine Renovierung auf eigene Kosten, in ihrer Wohnung vorzunehmen. Sie entscheiden sich für eine Modernisierung. Das kann ein Erneuern der Bodendielen oder der Türen innerhalb der Wohnung sein. Aber was ist erlaubt? Was kann der Mieter ohne Rücksprache mit dem Vermieter renovieren und wann braucht er die Zustimmung des Vermieters?

Welche Renovierung ist erlaubt? – kleine Renovierungsarbeiten

Kleinere Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten sind zulässig ohne die Erlaubnis des Vermieters. Vertragsklauseln, die es dem Mieter verbieten in grellen Farben zu streichen oder generell zu streichen sind meist ungültig. Der Mieter kann lediglich verpflichtet werden, die Wohnung bei der Übergabe wieder in neutralen Farben zurückzulassen. Ähnlich verhält es sich mit gebohrten Löchern. Der Mieter darf Löcher bohren, kann allerdings vom Vermieter aufgefordert werden, diese nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder fachmännisch zu verschließen. Bei größeren Eingriffen sollte darauf geachtet werden, dass sich diese problemlos rückgängig machen lassen. So ist es kein Problem eine Tür auszuhängen oder einen Teppich zu verlegen.

Welche Renovierung ist erlaubt? – große Renovierungsarbeiten

RenovierungsarbeitAlle Modernisierungsarbeiten, die zu Eingriffen in die Bausubstanz des Hauses oder der Wohnung führen, sind ausdrücklich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Deshalb müssen Mieter, bevor sie einen aufwändigen Badumbau oder eine Fußbodenerneuerung mit Parkett bzw. Laminat einleiten, den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies sollte sogar bei kleineren Baumaßnahmen, wie zum Beispiel dem Anbringen einer Holzverkleidung, dem Kürzen von Türblättern oder der Installation von Sicherheitsschlössern oder Türspionen geschehen. Sollte eine Modernisierung ohne Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden, dann kann dieser die Rückgängigmachung der Baumaßnahmen fordern. Ebenfalls kann dies zu einer fristlosen Kündigung von Seiten des Vermieters führen.

Renovierungsarbeiten in einem Renovierungsvertrag festhalten

Wenn der Vermieter einer Modernisierung der Wohnung durch den Mieter zustimmt, dann sollte dies in einem Renovierungsvertrag festgehalten werden.  Der Renovierungsvertrag sollte Angaben zum Umfang und auch eventuelle Vereinbarungen zur Kostenbeteiligung von Seiten des Vermieters beinhalten. Vorstellbar ist ein Herabsetzten der Miete oder eine Abstandszahlung beim Auszug des Mieters. Der Mieter kann sich den Verzicht des Vermieters auf die Rückbauverpflichtung bestätigen lassen. Mit diesem Renovierungsvertrag sind sowohl Mieter als auch Vermieter auf der sicheren Seite.

Mieter sollten bei der Durchführung der Renovierung einen Fachmann beauftragen, denn Vermieter können unsaubere Arbeiten beanstanden und eine fachmännische Durchführung verlangen.

 

Bei Modernisierungsarbeiten muss immer beachtet werden, dass der Mieter seinen Wohnraum nach seinem Geschmack gestalten darf. Dem sind allerdings Grenzen gesetzt, denn dabei darf das Recht des Eigentümers an seinem Eigentum nicht verletzt werden. Dieser möchte den Erhalt seines Eigentums sichern.

Schlussendlich sollte man immer einen Fachmann hinzuziehen und auf eine adäquate Firma setzen. Kommen Sie zu uns – Wir helfen Ihnen gerne.

 


immoveo – die Brücke zwischen traditioneller Immobilienwirtschaft und Innovation

Hervorgegangen aus einem Familienunternehmen der Immobilienwirtschaft, steht die immoveo Group für Vertrauen und Werthaltigkeit ebenso wie für Modernität und Innovation. Als allumfassender Immobiliendienstleister begeistern wir unsere Kunden mit unserem maßgeschneiderten Hausverwaltungsservice, Hausmeisterdienst und Versicherungsschutz, sowie unserem individuellen Energiemanagement. Dies spiegelt sich im 360° Service für unsere Kunden wieder, in dem alle Bereiche Hand in Hand zusammenarbeiten.

Sicher leben – Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum

Rund um eine Immobilie bestehen zahlreiche Gefahren. Um diese von der Wohngemeinschaft und den Bewohnern abzuwenden müssen sich Eigentümer diesen bewusst werden. Sie haben eine Verantwortung für ihre Immobilie und die dort lebenden Menschen und müssen ihren Verkehrssicherungspflichten nachkommen.

Dazu ist es allerdings wichtig zu wissen, welche Gefahren und Pflichten bestehen. Um Ihnen Klarheit zu verschaffen haben wir Ihnen eine Auflistung der Pflichten hier zur Verfügung gestellt. Auch die Bedeutung der Verkehrssicherungspflichten für Sie als Eigentümer und die verbundenen Konsequenzen und Regelungen klären wir.

Die Verkehrssicherungspflicht

Der Besitz einer Sache (Immobilie) verpflichtet den Besitzer zur Beseitigung möglicher ausgehender Gefahrenquellen und Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist jeder einzelne Eigentümer verpflichtet auf die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten zu achten. In der Regel werden die Verkehrssicherungspflichten auf die zuständige Hausverwaltung übertragen. Dies befreit die Eigentümer nicht von der Pflicht, die sachgemäße Durchführung regelmäßig zu kontrollieren. Denn die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten sind hoch und der Nachweis der Ausführung schwierig, aus diesem Grund haften die Verkehrssicherungspflichtigen schnell.

Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie:

Die Verkehrssicherungspflicht rund um die Immobilie umfasst die Vermeidung…

… von Stürzen

Generell gilt es für einen rutschfesten Boden zu sorgen. Dazu gehört der Winterdienst, der eine Streu- und Räumungspflicht beinhaltet. Zu räumen sind alle begehbaren Flächen, wie zum Beispiel der Garagenhof oder der Hauseingang. Hervorstehende Bodenplatten auf Gehwegen, die durch Wurzeln entstehen, müssen begradigt werden, um Stolperquellen zu entfernen. Die Gemeinschaftswege müssen darüber hinaus ausreichend beleuchtet werden.

… von Unfällen, durch unzureichende Montage/Wartung

Die Immobilie muss Instand gehalten werden. Dazu gehört die regelmäßige Kontrolle und fehlerfeie Montage aller dazugehörigen Elemente. Es bestehen Gefahren für Dritte durch mangelhafte Unterhaltung, wie beispielsweise ein loser Dachziegel oder ein schlecht gewarteter Kinderspielplatz.

… von Gefahren, durch Einfriedung und Bepflanzungen

Von Stacheldrahtzäunen und Dornenhecken gehen Gefahren aus, die vermieden werden können. Auch Bäume müssen besonders nach Stürmen kontrolliert werden, um gefährdende Bäume früh erkennen zu können.

… von Gefahren, durch unzureichende Prüfung der technischen Anlagen

Brandschutzvorrichtungen, Alarmanlagen, Heizungstechniken, Aufzüge und elektrische Tiefgaragenrolltorsicherungen müssen regelmäßig kontrolliert werden, um den Verkehrssicherungspflichten nachzukommen.

 

Diesen Pflichten sollte regelmäßig nachgekommen werden. Die Rechnungen von Fachmänner können helfen, im Streitfall zu belegen, dass der Verkehrssicherungspflicht nachgekommen wurde.

Übertragbarkeit der VerkehrssicherungspflichtenVerkehrssicherung

Verkehrssicherungspflichten können bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen Hausverwalter übertragen werden.  Dieser trifft mit den Eigentümern eine Vereinbarung über die Verkehrssicherungspflichten. Er ist verpflichtet für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Der Eigentümer oder die Hausverwaltung können einen Dritten mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten beauftragt werden. Dieser haftet dann für die ordnungsgemäße Ausführung. Grundsätzlich gibt es auch die Möglichkeit Pflichten in Teilen auf die Mieter zu  übertragen. Ob von dieser Gebrauch gemacht wird, entscheiden die Eigentümer. Dies muss im Mietvertrag festgehalten werden. 

Haftung im Falle einer Versäumung der Verkehrssicherungspflichten

Wenn der Verkehrssicherungspflichtige seine Pflichten vernachlässigt, dann muss er haften. Es haftet erst einmal der, der die Verantwortung trägt. Beauftragt also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Hausverwaltung und diese einen Drittanbieter, dann haftet erst einmal dieser. WEGs und Hausverwaltungen können sich selber entlasten, indem sie Belege von Fachpersonal vorweisen können, welche sie zur Überprüfung beauftragt haben. Sollte dieser Nachweis unzureichend sein, dann entscheiden Gerichte meistens zu Lasten der Verkehrssicherungspflichtigen.

Versicherung des Risikos „Verkehrssicherungspflicht“

Eine Haftung auf Grund eines Versäumnisses der Verkehrssicherungspflicht lässt sich schwer vermeiden. Gerichte entscheiden meistens zu Ungunsten der Verkehrssicherungspflichtigen. Die Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung der Gemeinschaft kann in einem solchen Fall greifen. Diese greift allerdings nur eingeschränkt, wenn die Pflichten grob fahrlässig vernachlässigt werden. Der Versicherung steht es in solchen Fällen frei zu kürzen.

Informieren Sie sich gerne bei unserem integrierten Versicherungsmakler, wenn Sie Fragen zu einer passenden Versicherung haben!

Bei immoveo legen wir großen Wert darauf, den Verkehrssicherungspflichten gewissenhaft und sorgfältig nachzukommen. Dazu geben wir unseren Verwaltern ein ausführliches Protokoll an die Hand, um eine ordentliche Verkehrssicherung zu gewährleisten. Bei Fragen wenden Sie sich gerne an uns!


immoveo – die Brücke zwischen traditioneller Immobilienwirtschaft und Innovation

Hervorgegangen aus einem Familienunternehmen der Immobilienwirtschaft, steht die immoveo Group für Vertrauen und Werthaltigkeit ebenso wie für Modernität und Innovation. Als allumfassender Immobiliendienstleister begeistern wir unsere Kunden mit unserem maßgeschneiderten Hausverwaltungsservice, Hausmeisterdienst und Versicherungsschutz, sowie unserem individuellen Energiemanagement. Dies spiegelt sich im 360° Service für unsere Kunden wieder, in dem alle Bereiche Hand in Hand zusammenarbeiten.

Alles neu macht 2018!

2018 ist erst 1 ½ Monate alt und bei uns hat sich dieses Jahr schon einiges getan!

Wir sind mit unserer Zentrale innerhalb von Darmstadt umgezogen, unser Webauftritt hat einen neuen Anstrich bekommen, wir sind um zwei weitere Standorte gewachsen und haben weitere Mitarbeiter in unser Team gewonnen! 2018 war bisher sehr ereignisreich für uns.

 

Der Umzug in unserer immoveo Zentrale     

Zwischen Weihnachten und Sylvester haben wir die Zeit genutzt und sind innerhalb Darmstadts umgezogen. Unser altes Büro haben wir zurück gelassen und sind seit Januar auf der Rheinstraße 97 zu finden.

Jetzt haben wir deutlich größere Räumlichkeiten, die durch große Fensterfronten und die resultierende Helligkeit bestechen. Wir sind alle sehr froh in unserem neuen Büro und fühlen uns wohl!

 

Büroraum Tisch Fensterfronten

Die Umgestaltung der immoveo-Website

Auch unsere Website wurde erneuert. Sie besticht durch die frischen immoveo-Farben und ein übersichtliches Design. Außerdem finden Sie nun noch detailliertere Informationen zu unseren Leistungen und Tätigkeiten. Wir möchten Ihnen den besten Service bieten und deshalb auch unsere Website so angenehm, ansprechend und informativ wie möglich für Sie gestalten!

 

Startseite der immvoeo Website

 

Der Zuwachs für die immoveo-Family

Unser Team wächst stetig, aber zu Beginn von 2018 haben wir einen Wachstumsschub erfahren. Durch den Aufkauf von zwei weiteren Gesellschaften haben wir zwei weitere Standorte dazu gewonnen und unser Team um 9 Mitarbeiter erweitert! Wir sind sehr froh die neuen Mitarbeiter bei uns begrüßen zu dürfen!

Auch 2017 ist bei uns viel passiert, lesen Sie unseren Jahresrückblick und gewinnen Sie weitere Einblicke in unser Unternehmen.

Sind Sie neugierig geworden? Schauen Sie sich unsere Unternehmensgeschichte  an und lesen Sie die 10 Gründe, warum die immoveo Group die richtige Wahl ist!

 


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Das Hausgeld – Deckung der Gemeinschaftskosten

In einer Wohngemeinschaft fallen monatlich zusätzliche Kosten an, die Aufgrund des Betrieb, der Instandhaltung und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen.

Das Hausgeld         

Diese Kosten werden durch das Hausgeld abgedeckt. Das Hausgeld bezieht sich ausschließlich auf die Kostendeckung für das Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für das Sondereigentum (Eigentumswohnung) fallen nicht darunter. So gehören zum Hausgeld zum Beispiel die Kosten für die Müllabfuhr, die Treppenhausreinigung und den Allgemeinstrom. Außerdem wird mit Hilfe des Hausgeldes eine Rücklage gebildet, die Rücklage wird für Reparaturen außer der Reihe genutzt. Bei sehr erhöhten Kosten, die nicht von den Rücklagen getragen werden können, kann es zu Sonderumlagen kommen.

Die Kosten des Hausgeldes müssen laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 16 Abs. von jedem Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Dabei spielt es keine Rolle in welchem Maße das Gemeinschaftseigentum genutzt wird. Entscheidend ist nur, dass der Eigentümer die Möglichkeit der Nutzung hat. Aus diesem Grund ist der Eigentümer auch zur Zahlung verpflichtet sollte die Wohnung aktuell wegen Leerstand nicht genutzt werden.

 

Geldentwicklung

 

Der Wirtschaftsplan

Die Höhe des von jedem zu tragenden Hausgeldes wird in einem gemeinschaftlich beschlossenen Wirtschaftsplan festgehalten und anteilig berechnet. Dieser Wirtschaftsplan wird jährlich von uns geprüft und  neu erstellt und von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Im Wirtschaftsplan werden die voraussichtlich entstehenden Kosten und Einnahmen des kommenden Jahres festgehalten. Die entstehenden Kosten sind abhängig von dem Alter, der Größe, dem Zustand, der Ausstattung und der Region der Immobilie.

Die Fälligkeit der Haugeldzahlung kann in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgehalten werden und nach § 21 Abs. 7 WEG von den Wohnungseigentümern bestimmt werden. Dies sollte durch Festlegung eines bestimmten Zahlungstermins geschehen. Wird von der WEG kein bestimmbares Fälligkeitsdatum festgelegt werden, so muss bei einem säumigen Eigentümer erst eine Mahnung verfasst werden, um diesen in Verzug zu setzten. Bei einem bestimmbaren Tag gerät der Eigentümer automatisch in Verzug.

In der Jahresabrechnung führen wir Ihnen genau die entstandenen Kosten und die Zahlungen auf. Bei Bedarf erhalten Sie Rückzahlungen oder Nachzahlungen des Hausgeldes. Auf Grundlage unserer Prüfung entwickeln wir einen optimierten Wirtschaftsplan für das folgende Jahr. Informieren Sie sich gerne auf unserer Website genauer zur Prüfung und der Erstellung eines Wirtschaftsplans bei der WEG Verwaltung.

Beim Erwerb einer neuen Immobilie sollte nicht nur auf den Kaufpreis und den Zustand der Wohnung geachtet werden, sondern auch auf die Höhe des Hausgeldes, den Zustand der Gemeinschaftsflächen und die Höhe der Instandsetzungsrücklagen. Denn wenn die Instandsetzung in letzter Zeit vernachlässigt wurde, so könnte eine Reparatur bald anstehen und bei niedrigen Rücklagen sie zusätzlich finanziell belasten.

 


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Das mitreißende 2017 – der immoveo-Jahresrückblick

Der Jahresrückblick 2017 ist turbulent. Wir sind sehr glücklich über die Entwicklungen des letzten Jahres. Es hat sich viel getan bei uns und wir sind weiter gewachsen. An dieser Stelle möchten wir mit Ihnen gemeinsam auf das Jahr 2017 zurückblicken und bedanken uns bei Ihnen für die tolle Zusammenarbeit! 2017 war für uns ein großartiges Jahr!
Der Rundum-Service der immoveo Group kommt bei unseren Eigentümern, also Ihnen, gut an!

Immobilien Straße Hausverwaltung

Bis zum Ende des Jahres werden wir über 7000 Immobilien verwalten. Dieses Wachstum freut uns sehr. Vielen Dank für Ihr Vertrauen! Geschäftsführer Dominik Groebler resümiert: „Das Jahr neigt sich dem Ende zu, immoveo kann auf ein erfolgreiches Jahr zurückblicken. Wir freuen uns auf den Beginn des nächsten Jahres!“

Integration von drei weiteren Tochtergesellschaften

Auch unseren Service konnten wir für Sie ausbauen! Durch die Integration von drei weiteren Tochtergesellschaften können wir Ihnen einen außergewöhnlichen und umfangreichen Hausverwaltungsservice bieten.
Kennen Sie schon unseren Hausmeisterservice Wichtelmänner ?Hausmeisterservice Gartenarbeit Unsere Mitarbeiter bieten Winterdienst, Gartenpflege und die Betreuung von Liegenschaften an. Als neueste Erweiterung des Repertoires der Wichtelmänner GmbH folgte der Innenausbau in Form von Malerarbeiten und Bodenlegerarbeiten.

Die Aufnahme der Wichtelmänner in unsere Dienstleistungsfamilie ermöglicht uns eine bessere und effizientere Verwaltung Ihrer Immobilie.
Zum Ende des Jahres wurde das Portfolio um die thermoveo GmbH erweitert. Durch die Integration des Wärmedienstleisters sind wir als immoveo Group unserer Vision ein Stück näher gekommen: In Kombination mit  unserem Versicherungsmakler curamondo und dem bereits genannten Hausmeisterservice Wichtelmänner können wir uns unserem Ziel, die Hausverwaltung unabhängig von Dritten durchzuführen und möglichst viele Dienstleistungen unter unserem Dach zu vereinen, beständig annähern. Dies gestaltet die umfassende Verwaltung einfacher und schneller für Sie.

Unser Team wächst

Auch unser Team, welches tagtäglich für Sie da ist, ist in diesem Jahr weiter gewachsen. Mittlerweile arbeiten 70 Mitarbeiter daran allen WEGs einen umfangreichen Service zu bieten. Das Team wurde 2017 durch den Aufkauf der HVG Hausverwaltung GmbH und HIM Main-Taunus Hausverwaltung GmbH ergänzt. So sind noch zwei weitere Standorte hinzugekommen und auch unser Service im Rhein-Main-Gebiet konnte erweitert werden.

Ein großer Dank gilt unseren gewissenhaften und großartigen Mitarbeitern. Der größte Dank aber gilt Ihnen für Ihr Vertrauen in uns! Wir freuen uns auf ein tolles Jahr 2018 mit Ihnen!

Ihre immoveo-Family

 


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Der Guide für den gelungenen Mietvertrag

Der Mietvertrag legt den Grundstein für ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Er sorgt für Sicherheit bei beiden Parteien und klärt die Rahmenbedingungen. Ein Mietvertrag kann zwischen jeder natürlichen oder juristischen Person, die geschäftsfähig ist eingegangen werden. Was muss ein Vermieter in den Mietvertrag schreiben? Wir geben Ihnen einen Guide für einen gelungenen Mietvertrag an die Hand!

Mietsache und Mietzweck                                        

Hausverwaltung Mietvertrag Guide immoveoSie müssen unbedingt in Ihrem Mietvertrag festhalten um welche Immobilie es sich handelt. Eingeschlossen sollte eine genaue Beschreibung sein, mit allen Räumen und zusätzlichen Leistungen (Stellplatz). Auch der Mietzweck sollte geregelt werden. Handelt es sich um Wohnräume oder ein Bürogebäude? Halten Sie fest in welchem Rahmen die Immobilie genutzt werden darf.

Miethöhe und Fälligkeit

Kommt es zu finanziellen Aspekten, so muss die Höhe der zu zahlenden Miete, inklusive ihrer Fälligkeit vermerkt werden. Sollte die Fälligkeit im Mietvertrag nicht explizit formuliert sein, dann ist die Miete bis zu jedem 3. Werktag des Monats fällig. § 556b BGB

Vereinbarungen zu Mieterhöhungen können im Mietvertrag zum Beispiel in Form einer Staffelmiete festgehalten werden. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Wie nehmen Eigentümer eine Mieterhöhung richtig vor?“ .

Mietdauer

Die Mietdauer muss im Mietvertrag genauso wie die Kündigungsfrist vermerkt werden.

Mietkaution

Als Vermieter haben Sie das Recht eine Mietkaution von Ihrem Mieter zu verlangen. Die Kaution bietet Ihnen eine Sicherheit und darf für keinen anderen Zweck verwendet werden. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag vereinbart werden und darf 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Ihr Mieter darf die Kaution in bis zu drei Monatsraten leisten.

Regelung zu Betriebskosten

Die Betriebskosten müssen laut Gesetzgeber von Ihnen als Vermieter getragen werden ( § 535 Abs. 1 S. 3 BGB ). Diese Kosten können Sie auf den Mieter umgelegt. Dazu müssen Sie diese in die Grundmiete einrechnen oder Sie vermerken im Mietvertrag, dass die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung von Ihrem Mieter getragen werden. Grundsätzlich sind nur Kosten umlagefähig, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Kosten für die Straßenreinigung, Müllentsorgung, Entwässerung, Gebäudereinigung etc. sind beispielsweise umlagefähig.

Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklausel

Auch hier greift § 535 Abs.1 S.2 BGB und verpflichtet den Vermieter dem Mieter die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Folglich sind Sie als Vermieter verpflichtet alle Reparaturkosten etc. zu übernehmen, außer der Mieter überschreitet die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft und verursacht so einen Reparaturbedarf. Auch für Schönheitsreparaturen gilt, dass laut Gesetz der Vermieter alle Kosten tragen muss, es sei denn etwas Gegenteiliges wurde im Mietvertrag vereinbart.

Generell herrschen sehr hohe Anforderungen für formularmäßige Klauseln zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen in Mietverträgen. Die Wirksamkeit einer Klausel wird laut § 307 BGB daran gemessen, ob einer der Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.

Hausverwaltung Mietvertrag Reparation Fenster Reparationsklausel immoveoEine Kleinreparaturklausel bewirkt in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter für kleinere Schäden haftet und das auch ohne eigenes Verschulden. Die Wirksamkeit der Klausel ist an einige Bedingungen geknüpft. Sie müssen einen Höchstbetrag für die zu tragenden Reparaturkosten pro Jahr angegeben, dieser darf maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete betragen. Die Obergrenze für einzelne Reparaturen beträgt 100 € zzgl. MwSt. Folglich ist der Mieter nicht verpflichtet sich anteilig an den Kosten zu beteiligen, wenn die Reparaturkosten den Höchstbetrag überschreiten.

Es ist zu empfehlen, die Klausel nicht zu abstrakt zu formulieren und konkrete Gegenstände zu nennen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Eine Orientierung bietet § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung .

Beteiligungsklauseln, Vornahmeklauseln und Vorleistungspflichten sind unwirksam.

Eine Schönheitsreparaturklausel verpflichtet den Mieter zu Renovierungsarbeiten (Streichen, Tapezieren, etc.), die die Abnutzungserscheinungen an Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren durch normales und vertragsmäßiges Wohnen beheben. Beachten Sie dazu auch § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung. Die Vorgaben zu Schönheitsreparaturen dürfen dem Vermieter keinen Vorteil verschaffen und den Mieter nicht in seiner persönlichen Freiheit beschränken. Eine Farbwahlklausel ist beispielsweise nur gültig, wenn sie sich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bezieht und dezente Farben vorschreibt! Das Streichen in Weiß kann nicht vorgeschrieben werden.

Anlagen und Mietvordruck

Um Anlagen, die dem Mietvertrag beiliegen wirksam zu machen, muss auf diese auch im Mietvertrag aufmerksam gemacht werden. Eine wichtige Anlage ist die Hausordnung. Lesen Sie dazu auch unseren Guide „Die Hausordnung, darauf müssen Eigentümer achten!“

Ziehen Sie auch die zahlreichen Mietvertragsvordrucke im Internet zu Rate oder wenden Sie sich an uns! Wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite!


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Welche Versicherung ist notwendig für Immobilienbesitzer?

Der Besitz einer Immobilie birgt einige Risiken und Pflichten. Die Versicherungsbranche bietet Absicherungen für Eigentümer. Aber welche Versicherung ist wirklich notwendig? Wir haben uns mit unserem Versicherungsspezialisten Peter Kritzinger von unserer Tochtergesellschaft curamondo zusammengesetzt und die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.

immoveo - Hausverwaltung - Versicherung

Haftpflicht

Eine Haftpflichtversicherung wird abgeschlossen um berechtigte Ansprüche von Dritten zu befriedigen, aber auch um unberechtigte Ansprüche abzuwehren. Es gibt verschiedene Haftpflichtversicherungen. Im Kontext des Immobilienbesitzes betrachten wir heute besonders die Haus- und Grundstücksbesitzerhaftpflicht. Diese kommt zum Tragen, wenn Personen- oder Sachschäden durch den Versicherungsnehmer entstehen, weil er schuldhaft seine Pflichten aus dem Immobilien- und Grundstücksbesitz verletzt hat. Zu diesen gehören in erster Linie die Instandhaltungs- und die Verkehrssicherungspflicht – bspw. Ordnungsgemäße Beleuchtung und Schneeräumung).

Einige Pflichten können auch auf den Mieter übertragen werden (Gehweg räumen etc.), in diesen Fällen greift die private Haftpflichtversicherung des Mieters, sofern der Eigentümer nachweisen kann, dass er die Einhaltung der übertragenen Pflicht in angemessen Maße kontrolliert.

Zusätzlich sollten Eigentümer darauf achten, dass der Mieter in seiner privaten Haftpflichtversicherung die Mietsachklausel miteingeschlossen hat, sodass die Erfüllung eines berechtigten Anspruchs auf Grund der Beschädigung des Eigentums garantiert und nicht von der Zahlungsfähigkeit des Mieters abhängig ist.

Übernimmt der Eigentümer die Funktion eines Verwaltungsbeirates in einer WEG, dann bietet sich eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Beiräte an, um sich gegen Haftungsansprüche der WEG abzusichern.

Sie interessieren sich für detaillierte Informationen zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwaltungsbeirats, der Gefährdungshaftung, der Haus- und Grundbesitzerhaftung oder der privater Haftpflicht des Mieters? Dann schauen Sie hier vorbei…

 

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung versichert die Bausubstanz des Gebäudes und feste Bestandteile des Gebäudes wie z. B. individuell eingebaute Küchen. Für Eigentümer bedeutet ein Schaden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel, aber auch durch Elementarschäden eine hohe finanzielle Belastung. In solchen Fällen greift die Wohngebäudeversicherung.

Früher wurden diese Risiken oftmals einzeln versichert. Heute ist es eher üblich alles einheitlich in einer Versicherung zu vereinen.

Tritt ein Schaden auf, muss abhängig vom Schadensumfang ein Gutachten eingeholt werden. Der Versicherung sollten Kostenvoranschläge eingereicht werden, um eine Zusage zur Kostenübernahme zu erhalten. Im Anschluss übernimmt die Versicherung die Kosten oder wie vereinbart Teile der Kosten.

 

Elementarschadenversicherung

Für Schäden, die durch Naturgewalten entstehen gibt es die o.g. Elementarschadenversicherung. In Regionen in denen Erdrutsche, Überschwemmungen oder Erdbeben häufigere Naturerscheinungen sind, lohnt sich eine solche Versicherung. Der Versicherer prüft jedoch anhand bestimmter Zonen, ob das Risiko versicherbar ist. So ist ein Haus am Elbufer bspw. höchstwahrscheinlich nicht gegen Überschwemmung/Elementarschäden versicherbar.

Die Elementarschadenversicherung ist eine Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung.

 

Kriterien zur Wahl der Versicherung

Peter Kritzinger macht darauf aufmerksam, dass nicht alle Versicherungsverträge bei beliebigen Anbieter zu den gleichen Konditionen schützen. Vor Abschluss des Vertrages sollten die Einzelheiten beachtet und abgewogen werden, welche Bestandteile für die eigene Immobilie besonders wichtig sind. Peter Kritzinger berät Sie dabei gerne individuell!

Auch den Selbstbehalt sollte sich der Versicherungsnehmer vor Augen führen. Er ist Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung und hält fest, welche Kosten eines Schadens der Versicherungsnehmer anteilig mittragen muss. Dieser ist im Vergleich zur Prämie nicht auf die Mieter umlegbar.

Darüber hinaus sollte sich der Versicherungsnehmer informieren wie sich die Versicherung im Schadensfall verhält. In Notsituationen kommt es häufig auf die Reaktionsgeschwindigkeit der Versicherung an. Ein fester Ansprechpartner gestaltet die Zusammenarbeit angenehmer und gewährleistet unter Umständen eine bessere Schadensbearbeitung.

 

 

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immoveo – die Brücke zwischen traditioneller Immobilienwirtschaft und Innovation

Hervorgegangen aus einem Familienunternehmen der Immobilienwirtschaft, steht die immoveo Group für Vertrauen und Werthaltigkeit ebenso wie für Modernität und Innovation. Als allumfassender Immobiliendienstleister begeistern wir unsere Kunden mit unserem maßgeschneiderten Hausverwaltungsservice, Hausmeisterdienst und Versicherungsschutz, sowie unserem individuellen Energiemanagement. Dies spiegelt sich im 360° Service für unsere Kunden wieder, in dem alle Bereiche Hand in Hand zusammenarbeiten.


 

Wie nehmen Eigentümer eine Mieterhöhung richtig vor?

Hohe Einnahmen durch Mieten wünscht sich jeder Eigentümer. Mieterhöhungen bieten sich dazu hervorragend an. Allerdings müssen Sie diese gut begründen können und wirksam umsetzen. Außerdem gibt es auch für die Höhe der Mieterhöhung Richtlinien, die es gilt zu beachten. Dem Vermieter bieten sich drei Optionen um die Miete zu erhöhen. Er kann die Miete bis an den ortsüblichen Mietspiegel anheben, er kann Kosten für Modernisierungsarbeiten auf den Mieter umlegen oder eine Staffelmiete einführen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Diagram of growth in real estate prices. 3d illustration on white background.

Mieterhöhung

Liegt die Miete der zu vermietenden Wohnung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können Vermieter die Miete nach § 558 BGB anpassen. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt gewöhnlich der Mietpreisspiegel der Kommune preis. Dabei gilt es Wohnung mit ähnlicher Ausstattung, Größe und Lage zu vergleichen. Aber Achtung! Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate vorgenommen werden und innerhalb von drei Jahren nicht 20 Prozent (Kappungsgrenze) übersteigen. Sollte die Miete also zum aktuellen Zeitpunkt mehr als 20 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so darf sie trotzdem nur um maximal 20 Prozent erhöht werden und nicht komplett an die Vergleichsmiete angepasst werden. Unbeachtet bleiben dabei allerdings Mieterhöhungen, die durch Modernisierungsarbeiten oder erhöhte Betriebskosten vorgenommen wurden.

Randinformation: Liegt die Miete bei 120 Prozent des Mietspiegels, dann ist sie überhöht.

Kappungsgrenzen

Nach § 558 Abs. 3 BGB dürfen Bundesländer in Städten mit zu wenigen Mietwohnungen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntersetzen. Die hessische Landesregierung hat dies für die Gemeinden Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Eltville am Rhein, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedberg, Friedrichsdorf, Gernsheim, Gießen, Griesheim, Hanau, Hattersheim am Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Kassel, Kronberg im Taunus, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Offenbach am Main, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden getan.

Gut zu wissen: Kappungsgrenzen gelten für laufende Mietverhältnisse und die Mietpreisbremse für Neuvermietungen.

Mieterhöhung durch Modernisierungsarbeiten

Entschließen sich Eigentümer ihre Immobilie zu modernisieren umso die Wohnungen aufzuwerten können sie die ihnen entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen. Sie können bis zu 11 Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Diese Mieterhöhung kann unabhängig von Kappungsgrenze und Mietspiegel vorgenommen werden. Allerdings müssen zwischen Reparatur-, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten unterschieden werden. Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Staffelmiete

Eine weitere Option ist eine Staffelmiete, bei der im Mietvertrag festgelegt wird, dass die Miete sich regelmäßig zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht. Dabei müssen der Zeitpunkt und der Geldbetrag genau bestimmt sein. Ungültig sind Prozentangaben oder ungenaue Zeitangaben. Weitere Mieterhöhungen sind bei der Staffelmiete im vereinbarten Zeitraum ausgeschlossen. Dies gilt auch für Modernisierungen.

Eine Mietpreisüberhöhung machte eine Staffelmiete ungültig.

Mieterhöhung umsetzten

Will der Eigentümer die Miete erhöhen, so muss er den Mieter über sein Vorhaben schriftlich informieren. Dieses Schreiben muss eindeutig formulieren wie hoch die Mieterhöhung ausfällt und ab welchem Zeitpunkt der neue Mietbetrag fällig ist. Bei der Wahl dieses Zeitpunktes muss beachtet werden, dass Mieten erst zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats erhöht werden können. Sollten Modernisierungsarbeiten der Grund für eine Mieterhöhung sein, dann sollte der Vermieter auf §555d BGB verweisen.

Außerdem muss begründet werden warum die Mieterhöhung vorgenommen wird. Gründe für eine Mieterhöhung können der Mietspiegel, ein Gutachten, eine Auskunft einer Mietdatenbank oder die Nennung von drei Vergleichswohnungen sein.

Bei einer Erhöhung durch Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter dem Mieter genaue Einblicke in die Maßnahmen geben. Dazugehört eine genaue Aufschlüsselung der Kosten, der Dauer und der Tätigkeiten.

Erfolgt die Mitteilung der Mieterhöhung gar nicht oder fehlerhaft, dann kann diese unwirksam werden oder erst später in Kraft treten.

Zustimmung durch den Mieter

Jeder Mieterhöhung muss zugestimmt werden. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich um diese bitten. Der Mieter hat für die Zustimmung den Monat des Erhalts der Mieterhöhung und zwei weitere Monate Zeit.

Diese Zustimmung kann formlos erfolgen. Auch eine mündliche Zusage oder eine stillschweigende Zahlung der Mieterhöhung kann als Zustimmung gewertet werden. Sollte der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein, dann kann er seine Zustimmung verweigern. Auch keine Reaktion wird als Ablehnung gewertet, der Mieter muss eindeutig zustimmen. Er hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht und kann mit einer Frist von zwei weiteren Monaten das Mietverhältnis aufkündigen.

Sollte die Zahlung verweigert werden, dann bleibt dem Vermieter als letzte Option der Weg vor ein Gericht.


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